如何投資寫字樓（寫字樓空置創新高）
多家研究機構的數據表示，今年北京寫字樓行業已處于近十年來的最低谷，空置率居高不下。據相關數據統計，今年第二季度北京優質寫字樓的空置率已經超過了15%，為十年來最高。
無可否認，疫情絕對是促使寫字樓市場持續走低的因素之一，但造成如此頹勢的原因可不止于此。
我有個朋友，從事寫字樓租售已有十年之久，可以說，他見證了近年來寫字樓行業的浮沉。他表示，自2018年后，寫字樓百思特網的市場需求就已經開始下降了，今年爆發的新冠疫情更是給整個行業雪上加霜。
作為行內人士，他并不像其他人一樣悲觀，因為在他眼里，寫字樓行業在未來仍有許多重回正軌的機會。近十年來寫字樓需求的變化，行業潮永遠是提供租賃需求的主力軍。新冠疫情雖使經濟增速有所放緩，但未來人工智能、云計算機等新行業的誕生，有望讓寫字樓市場迎來新一輪租賃熱潮。百思特網
在他的角度來看，北京是國內寫字樓市場的先行者之一，其租賃需求來源穩定且多元，比較能抵御單一行業下滑帶百思特網來的風險。
北京寫字樓中，超過一半是由央企、國企、跨國公司、私企巨頭或是世界500強企業租用的。這一類企業用戶十分穩定且抗風險能力極強。
大約四分之一的租戶以內資和外資的中小型公司為主。雖然穩定性不如前者，但對市場仍有不小影響。而且，這部分雖然時有變動，但卻總是有人退出就有人補充進來，只是波動，不至于大幅降低。
還有兩成的租戶來自新興行業。他們的承租占比不大，卻是引領市場租金的主要因素。市場的租金變化，空置率變化，很大程度受此影響。
新興行業的支付能力很強，且辦公面積擴張的速度極快。但由于新興行業自身發展的不穩定性，其風險也是最大的。
他表示，2014年以來新興行業不斷迸發、更迭，寫字樓市場都能從中分一杯羹，市場也因此一度繁榮。
自2014年開始，P2P貸款公司成為北京寫字樓的主要租戶，給市場帶來需求的同時也促進了租金的增長。但2015年的"e租寶"非法集資事件后，行業新增需求就急劇下降，直至2016年初，P2P行業帶來的熱潮也迅速降溫。
互聯網行業的迅速擴張也給北京寫字樓市場帶來了極大發展。可能是因為產業聚集效應，落戶于北京的阿里巴巴北京總部和中關村的谷歌為北京吸引了無數新生代互聯網企業，北京寫字樓市場也迎來了新一波熱潮。
在隨后的時間里，無論是手機APP的崛起，還是共享經濟的發展，都給北京寫字樓市場提供了極大的動能需求。
但某個行業的衰退，也會對北京寫字樓行業帶來一定的沖擊，就比如ofo在中關村租賃的近5000平米的寫字樓，就因為經營困難，在短短一年時間里過百家在北京的聯合辦公門店關閉。
他總結了北京近十年來的繁榮發展，得歸功于接連不斷的產業潮，這些產業潮給北京寫字樓提高了大量需求，這導致了北京的寫字樓的租金在全國乃至全世界都處于十分高的位置。
自2019年起，由于缺乏新興的動能需求，寫字樓市場已持續走低，再加上疫情帶來的負面影響，市場急需一股熱潮來拉動發展。
他認為，這三個方面將給未來的寫字樓市場提供大量新需求：
1.政府大力扶持的人工智能、云計算、5G等高新科技產業
2.因疫情促進的醫療行業和保險行業，甚至是網絡游戲和直播行業
3.近年來持續擴大的金融業和專業服務業
他預測，隨著新冠疫情陰霾的退散，寫字樓行業能在2021年年底或2022年年初，憑借新興行業帶來的新一輪熱潮，逐步回到上行周期。
不過，在跟這位朋友交流的過程中，他更多的是從自己的角度來看待未來寫字樓的出售情況。
當向他詢問寫字樓的投資收益時，他思考了片刻說，寫字樓的投資只能著眼于長期持有，可能不適合大部分的普通投資者。
現在來看，通過購買寫字樓之后出租，獲得的租金收益率還是不錯的，一間面積不大的辦公室，已買入價500萬（含稅）來計算，每年租金大約15~20萬，相當于3%~4%的回報率，僅憑這一點就遠高于住宅的租金收益率。
但是，寫字樓的空置成本比較大，一旦空置，需要業主負擔高昂的管理費。
另外，這些年來二手寫字樓的漲幅較小，如果真的需要轉讓，還有很高的稅費，這也直接導致寫字樓只能長期持有，獲得租金收益，很難獲得買賣差價。
這應該是他作為朋友，給出的最中肯的意見了。
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