商業地產投資回報率(商業地產投資回報率的測算邏輯)
自持物業投資回報率開始百思特網受到關注，也就是近幾年的事情，
“......之前做開發掙快錢，配套或者政府要求做了很多自持物業，做一個兩個沒什么，多了慢慢就暴露問題了，大部分存量物業都是低效的，有的還要賠錢......”
對于自持物業，資本市場普遍認可的估值方法是收益法：
商業地產估值=noi/資本化率
或者說，
資本化率=noi/商業地產估值
站在開發的角度，用投資成本替代上式中的市場估值，則得到投資回報率，
投資回報率=no百思特網i/總投資成本
衡量一個商業項目是否掙錢也就變成：
投資回報率=資本化率，項目保本；投資回報率>資本化率，項目盈利；投資回報率<資本化率，項目虧損。 投資回報率測算是商業地產的基本功，下面以一個10萬平米左右的購物中心為例說明。為敘述方便做了部分簡化，交流探討請加明哥微信：3279678885 例：項目要點1、某二線城市購物中心；2、用地面積60畝，商業用地，容積率2.0；3、地上4層地下2層；4、總建面13萬平米，商業建面9萬平米，可出租面積6.5萬平米；5、地下停車場4萬平米，有停車位1000個。 一、規劃條件 涉及的面積口徑包括總建面、商業建面和計租面積，正確理解和使用各面積口徑是后續測算的基礎（感興趣可參閱明哥之前發文）。 二、總投資成本 （1）假設地價400萬每畝，則土地成本為： 400*60畝=24000萬元；折合樓面地價3000元/平米； （2）開發成本按6000元/平米取值，則開發總成本為： 6000*130000平米=78000萬元 （3）總投資成本為： 24000+78000=102000萬元 三、租金及相關收入測算 （1）假設主力店平均月租50，非主力店200，則租金收入為： 40000平米*50*12+25000平米*200*95%*12=8100萬元 （2）主力店月物管費15，非主力店50，則物管費收入為： 40000平米*15*12+25000平米*50*95%*12=2288萬元 （3）多經收入按租金收入的10%假設： 8100萬元*10%=810萬 （4）停車費按3元/小時假設。 營業收入合計11636萬元。 四、運營成本及費用測算 （1）房產稅從租計征，稅率12%， （8100+438）/1.05*12%=976萬 （2）增值稅按簡易征收處理百思特網，稅率5%，城建等附加費率按增值稅的12%計算， 11636/1.05*5.6%=621萬 （3）專項維修基金按租金收入的1.5%計提。 ...... 該項目運營費用合計3997萬元，營業費用率34% 五、投資回報率 （1）NOI值為： 總營業收入-總營業費用=11636-3997=7639萬元； （2）投資回報率=NOI/總投資 7639/102000=7.5% 在實際操作中，考慮到購物中心的培育期、成長期和成熟期，在投資決策時通常會給出一個n年平均投資回報率標準，或者具體年需要達到的回報率。比如某標桿企業： 第2個完整經營年度3.28%、第3個完成經營年度6.57%、第4個完整經營年度7.11%...... 當前地產金融政策與經濟環境堪稱寒冬里的凌晨，地產融資全面收緊，大宗交易遇冷....... 地產企業急需提升持有運營能力，經營好底層資產，最大提升資產價值，迎接冰點過后的春天。與此同時，關注房地產金融市場變化合理設計項目退出通道，了解資本市場要求與算賬邏輯，進行有效投資決策必然是地產企業持續關注的重要命題。 2017年知學學院推出房地產資產管理系列課程。結合市場需求與學員反饋，特別開設資產管理二階課程——地產人投資決策必修課：【商用物業投資測算與項目退出研修班】。基于前兩期課程內容持續迭代深化，將于11月22-24日，在深圳推出第三期。 當下經濟環境與金融政策對地產投資的影響？ 不同企業戰略、業務模型、退出方式下的投資測算邏輯？ 不同物業類型與其經營模式下的投資測算邏輯？ 如何在項目不同階段精準投資測算，合理判斷資產，優化經營方案，滿足投資回報要求？ 底層資產經營指標如何匹配資本市場要求？ 買賣雙方以及第三方機構如何看待資產估值？ 資產估值與交易價格關聯與差別？ 存量時代如何通過資產證券化盤活資產？ 類REITS、ABS、CMBS特點與資金成本如何？ 地產+金融時代，精操盤、會算賬、懂資本是一個合格資產管理人必備能力。也是地產人、投資人進行投資決策、資產交易應該具備的核心能力。 大資管時代，項目全生命周期核心操盤技能進階 地產人投資決策必修課 本文地址：
